Значимо также село Троекурово, где произошла знаменательная встреча Наполеона с маршалом Мюратом накануне входа французских войск в Москву. Что касается села Очаково, давшего название всему району, оно славно лишь тем, что в конце XVIII века здесь жил поэт Херасков. В конце XIX столетия Очаково, как и Волынское, стало дачным и начало бурно расти: в 1870-х тут было уже 89 дворов, в 1880-х — 97, в том числе несколько летних дач усадебного типа. В первые годы советской власти на базе имения Очаково организовали совхоз, ставший одним их крупнейших овощеводческих хозяйств в окрестностях Москвы. В 1960-м Очаково вошло в состав столицы и с начала 70-х стало площадкой массового жилищного и промышленного строительства.

Плюсы и минусы

Основное достоинство района заключается в том, что он почти полностью состоит из современной застройки. «На сегодняшний день не осталось практически ни одной неснесенной пятиэтажки, подпадающей под программу реконструкции ветхого жилого фонда», — говорит директор по маркетингу ГК «Конти» Юрий Синяев. Кроме того, здесь, как и вообще на западе Москвы, сложилась сравнительно неплохая экологическая обстановка.

Однако недостатков у района больше. Главный заключается в том, что сюда трудно добираться. «Невысокий спрос на жилье связан прежде всего с отсутствием метро. Время в пути до ближайшей станции («Кунцевская», «Юго-Западная», «Проспект Вернадского», «Университет») на общественном наземном транспорте составляет 15-20 минут, а в часы пик и гораздо больше», — рассказывает заместитель генерального директора МИАН Инна Игнаткина. По ее словам, основные трассы района — Мичуринский и Кутузовский проспекты — сильно перегружены. О том же говорит и Ю. Синяев: «Район не является дорогим и престижным в силу удаленности от метро, близости к Киевской железной дороге и промзоне «Очаково». Кроме того, Очаково-Матвеевское вполне можно назвать районом контрастов. Здесь есть и спальный микрорайон Матвеевское, и дорогой элитный микрорайон вблизи Кутузовского проспекта, и Парк Победы рядом с рекой в зеленой зоне, и промзона», — говорит Ю. Синяев. Все эти моменты в целом формируют образ весьма своеобразного района.

Первичный рынок

В Очаково-Матвеевском идет весьма активное строительство. «Программа ликвидации ветхого жилого фонда получила здесь динамичное развитие. На освобожденных площадках возведено несколько жилых высоток, в основном они уже введены в эксплуатацию», — говорит И. Игнаткина. В настоящее время строятся и реализуются два примечательных объекта: дом бизнес-класса с подземным паркингом на ул. Веерной, вл. 32/1, и ЖК «Сетунь» на ул. Минской. Первый представляет собой дом переменной этажности (17-23), квартиры реализуются без отделки, планируемый срок сдачи госкомиссии — II квартал 2010 г. Средняя цена квадратного метра, по данным МИАН, — около 140 тыс. руб., то есть двухкомнатная квартира площадью 74 кв. м стоит примерно 10 млн руб. «Сетунь» — это два разновысотных здания (25 и 33 этажа), объединенные общим стилобатом, с подземным паркингом и благоустроенной придомовой территорией. Площади квартир — от 89 до 236 кв. м. Срок сдачи — 2011 год, сегодня строятся нижние этажи. Диапазон стоимости «квадрата» – 268-280 тыс. руб.

В целом, говорит Ю. Синяев, по уровню цен Очаково-Матвеевское находится на 54-й строчке общемосковского рейтинга со средней стоимостью метра 110 тыс. руб. По количеству новостроек район занимает третье место в ЗАО после Раменок и Тропарево-Никулина. Данные генерального директора «Аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ» Владислава Луцкова таковы. По цене предложения первички Очаково-Матвеевское находится на 12-м месте в рейтинге районов благодаря дорогим предложениям в новостройках высокого уровня. Средняя цена метра — 274,4 тыс. руб., рост относительно июля — 3,9%. По количеству первички район находится на 14-м месте, его предложение составляет 10,5% от всего предложения ЗАО и 2% от общемосковского. В августе на продажу были выставлены квартиры в шести новостройках — по два комплекса в среднем классе, бизнес- и элитсегменте.

Вторичный рынок

Как говорит И. Игнаткина, в общей структуре спроса и предложения на Очаково-Матвеевское приходится по 1% и продавцов, и потенциальных покупателей. Средняя стоимость вторичного метра — 131 800 руб., что почти на 10% ниже, чем в среднем по Москве (145 432 руб.). Кризисная коррекция не обошла стороной и данный район. В среднем с января жилье подешевело на 15%, с прошлого года — почти на 20% (как и в общем по рынку).

В. Луцков рассказывает, что в ранкинге районов по средней удельной цене предложения вторички в августе Очаково-Матвеевское занимало 53-е место. Предложение вторички в районе составляет 7% от всего предложения ЗАО и менее 1% от всего объема продаваемых в городе квартир (358 объектов). Из них 43% — экономкласс, 42% средний, 15% — бизнес-сегмент. Элитка представлена всего одним объектом. Средняя цена на регулярном рынке в августе составила 141,1 тыс. руб. за кв. м. Снижение за месяц — 2,1%, с начала года — 15,3%.

По данным МИАН, в настоящее время на вторичном рынке Очаково-Матвеевского на продажу выставлено около 210 квартир. «Около 15% из них – старый фонд: сталинки, панельные и кирпичные хрущевки (10, 70 и 20% соответственно). Доля зданий, построенных в период конструктивизма конца 70-х – начала 80-х, — около 35%. Остальное – современное жилье: новая панель, монолит-кирпич и кирпич в соотношении 25-55-20%. При этом каждый третий вариант — вчерашняя новостройка, введенная в эксплуатацию в последние два года», — отмечает И. Игнаткина. Информация «МИЭЛЬ-Брокеридж» относительно цен по базе эксклюзивных предложений компании такова. Самый бюджетный объект стоит 5,2 млн руб. – это одноднокомнатная квартира площадью 40 кв. м на 7-м этаже панельной 14-этажки на ул. Б. Очаковская. За самую дорогую квартиру просят 29,9 млн руб.: двушка площадью 121,4 кв. м, 11-й этаж нового 23-этажного монолитного дома на ул. Староволынской. Самая скромная двушка предлагается за 7,6 млн: 53,9 кв. м, последний этаж 12-этажного панельного дома на ул. Озерной. Самая дешевая трешка выставлена за 9,2 млн: 86,3 кв. м, последний этаж монолитной 18-этажки на ул. Наташи Ковшовой. Самая дорогая трешка стоит 12,5 млн: 106 кв. м, 6-й этаж 14-этажного панельного дома на ул. Наташи Ковшовой.

Аренда

По данным риелторов, потенциальные съемщики редко рассматривают этот район в качестве желательного места для жизни. «Учитывая неудобную транспортную составляющую, популярность Очаково-Матвеевского среди арендаторов невысока — всего 0,2% в структуре спроса по Москве. Как правило, недвижимость здесь снимают семьи среднего возраста и уровня достатка, члены которых работают в этом же районе либо в примыкающих», — говорит И. Игнаткина. По ее словам, средняя стоимость аренды составляет 59,7 тыс. руб. в месяц. «Одна из причин — высокий процент предложения вчерашних новостроек, активно приобретаемых в последние годы в инвестиционных целях и сдаваемых как бизнес-класс», — объясняет эксперт. Коррекция ставок с января составила 15%, по отношению к прошлому году — 18,2%, что несколько выше, чем в среднем по Москве — 11,7% и 14,6% соответственно.